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产业地产30强 | 台风来了,产业地产如何平衡安全与创新?
来源:    发布时间:2018-11-09

2018年9月16日,号称二十年不遇的年度最强台风“山竹”登陆广东,牵动了大江南北人心。自然界的台风固然会造成重大损害,但是比起经济界的“台风”,可能在影响力和波及面上还要稍逊一筹。

来自江苏统计局的一组数据显示,2018年7月底,江苏规模以上工业企业数量为45494家,去年同期这一数字为47955家,这意味着,一年之内全省2461家年产值2000万元以上的工业企业消失了。对于深耕江苏市场的企业来说,这无异于一场破坏力惊人的“台风”,在这场还不知道是否会加重、何时会结束的灾难中,如何应对危机、控制风险,已经摆在了企业经营战略的首位。

“台风到来的时候,一定要比台风跑得快。”在接受火花S-Park产业地产30强调研时,江苏省最大的民营产业地产企业中业慧谷集团董事长朱伶俐说。

火花S-Park产业地产30强调研

走进中业慧谷集团

创业于亚洲金融危机肆虐的1998年,在全球金融海啸的2008年转型产业地产,朱伶俐深知新一轮危机已经迫在眉睫——2018年内外经济大环境高度不确定并在愈演愈烈。因此,大家刚刚落座,她第一句话提到的就是“风险防控”——未来一段时间,所有的商业模式和机制创新上的思考与实践,都要踏踏实实建立在这个根基之上,半点不容得疏忽。

控制风险 活到最后

朱伶俐对火花S-Park表示,中业慧谷前不久刚刚开了一个战略会议,主题就是结合当前大的经济形势,如何强化企业的风险控制能力,分析在产业地产领域应该以怎样的节奏和方式进行发展。

2018年以来环保、去杠杆、中美贸易战“三板斧”之下,产业地产行业普遍感到寒意,这时候考验的就是谁更早感受到大趋势的变化,更早准备足够的“棉衣”。

“近期身边几家大型民营企业接连遇到困境,让我们再次意识到,谈风险控制比商业模式更重要,可能一不小心企业明天都不存在了,这时就模式而谈模式就没有任何意义,一定要在风险控制的前提下寻求企业扩张、创新与前进的道路。”

在朱伶俐看来,产业地产不仅要控制节奏,也要适度控制规模。在本轮去杠杆周期中,如果依然按照传统模式进行园区开发建设,盲目投入自有资金撬动贷款等融资杠杆进行大规模的重资产开发,很可能只有死路一条。

为此,朱伶俐专门给中业慧谷管理团队提出了两点要求,一是保障现金流,最大努力降低负债率,二是通过模式与机制的创新,以更小的代价撬动更多资源进行扩张。

已经习惯了在经济下行周期中寻找机会壮大自己的朱伶俐,现在要求团队首先将风险管理做到极致。特别是在当下延续多年的资产上涨势头被遏制,原有玩法行不通的时候,谁更谨慎,谁能找到一条风险小又适合自己的发展道路,谁就能活到最后。“我们现在出去学习行业先进经验,都是先看风险管理与防控机制。”

柔性创新 轻重平衡

火花S-Park一直将中业慧谷视为产业地产“柔性发展”的典范。所谓柔性,无论是面对政府还是面对产业客户,都能使自身以“柔软的身段”应对,在动态平衡中寻求到多方利益的结合点,在满足各方利益的同时,使自身利益与风险始终处于可控范围内。根据不同时段、不同区位地方政府诉求与当地产业禀赋,结合自身掌控的产业资源与专业能力,每个项目进行机制与模式的量身定制达到利益最大化,讲求的就是随机应变和融会贯通。

中业慧谷目前三个旗舰项目徐州国家安全科技产业园、淮安软件创意产业园、镇江科技产业园中,这种创新能力得到了充分体现。无论是与政府平台公司合资成立园区开发运营公司,还是通过基金模式撬动政府产业引导资金,亦或是利用工信部、财政部、大型央企等外部资源的品牌背书,中业慧谷都展示了“柔性发展”的技巧。

为了应对高度不确定的行业发展趋势,中业慧谷为自身打造的路线是“轻重平衡发展”。比如,探索利用政府手中现成的优质存量用地,或者由政府出面与持有存量土地的企业进行协商,用土地入股与中业慧谷成立合资公司,共同进行地块再开发。这种方式既解决了当下在城市中心区域难以拿到新增工业用地的问题,又能减少拿地成本、缩短拿地周期。对方以重资产的土地入股,中业慧谷则出轻资产的专业能力来导入产业、盘活存量,可以理解为一种江苏本土化的“工改工”。

一些新的政策趋势也为中业慧谷这类身段灵活的民企提供了拓展空间。

以中业慧谷大本营南京为例,2017年新一届领导班子发布了《关于加快推进全市主导产业优化升级的意见》,将原本星罗棋布的政府园区资源整合为15个高新园区,规避同质化竞争,加大园区作为发展经济抓手的作用。在“一区多园”“两落地一融合”工程的落实和推动下,南京各大高新区牵头纷纷成立统筹性的实体运营单位——科技产业发展公司、高新技术产业投资公司、科创发展公司等平台,服务区域产业资源培育引进与提高存量资源利用效率。

在这个大背景下,依托多年本地深耕脉络和产业园区开发运营经验,以及手中掌握的一批合作伙伴产业资源,中业慧谷也正在接过这一类平台公司递过来的的橄榄枝——有些区政府甚至愿意以混合所有制的模式进行政企合资,以求合力解决存量土地资源盘活这一痛点。

火花S-Park在前面的文章中早已提到,由于目前政府投资的手脚现在已经被金融监管政策绑住了,增量投资的空间和能力越来越小,产业地产增量市场的30%左右的份额将会被核心区域的存量市场所取代,届时,以资源、经验、平台效应进行“轻重平衡”操盘的产业地产模式将会有更多用武之地。中业慧谷的探索,也正在验证这一趋势。

合纵连横 区域深耕

在中业慧谷的轻重平衡发展体系中,最核心的一点是掌控的产业资源到底有多少。这方面能够明显看到中业慧谷近两年在资源整合平台方面的“长袖善舞”,与江苏省供销合作总社、苏宁、苏交科、软通动力、三宝、中兴等一批产业领军企业结成不同程度的战略合作。

特别是与苏宁以及供销集团分别组成合资公司,共同进行项目开发的模式,将自身园区开发能力与合作伙伴的产业资源更紧密的绑定在一起,以轻撬重,既加大了资源的互补效应,又分担了风险。

此外,中业慧谷还通过与美国、以色列、瑞士、瑞典、英国、德国等3大洲9个国家的领馆商务处、投资处、商会、国际孵化器、国际名校和咨询机构等进行战略合作。

建立产业资源“朋友圈”是一回事,能否对其具有持续控制力以及在商业合作中使自己处于主导地位则是另一回事。在我们看来,这方面中业慧谷的一些理念和做法颇为值得同行借鉴。

在与战略伙伴合作时,中业慧谷坚持三点原则:一是和真正具有产业资源的大企业合作,二是双方业务具有互补性,三是商业模式与盈利模式构建由中业慧谷主导,共同投资,共担风险。

在合资平台中,中业慧谷要求自身要处于控股地位,这样才不会冲击到既有的商业模式和园区定位,保证最够的话语权和主导性;而对于合作伙伴们来说,与中业慧谷合作,既给自身增加了产业园区运营能力,增加更多区域进行业务拓展可能性,又具有机制灵活性,使自身原有主导业务能与产业园区开发进行结合。

火花S-Park一直在强调,在产业地产领域,最值钱的不是项目规模、资金与土地,而是人才、专业和资源。朱伶俐为中业慧谷设计的创新商业模式中,一头用更多的产业资源导入与专业运营能力打动政府,另一头用获取政府政策支持与帮助企业解决问题、开拓市场的能力撬动更多产业资源。

“中业慧谷的行业影响力,绝不是通过盖房子能力或者融资能力来体现,而是体现在有多少企业家愿意跟着你一起做事业,有多少地方政府愿意相信你能为地方带来产业与税收。”在朱伶俐看来,中业慧谷最核心的资源是这些“产业合伙人”,只有通过不断设计出让“合伙人”们共赢的商业模式,才是自身立于不败之地的关键。

在江苏区域深耕多年的中业慧谷,通过标杆产业园区打造的口碑效应,以及品牌与资源的积累,使得自己具备作为政府与产业资源之间“转换阀”与“地陪”角色的资格,两方面对中业慧谷的共同信任是其能在江苏省区域内进行产业地产模式与机制创新的根本——这也是我们始终强调的区域深耕型产业地产商最终价值所在。

面向未来 创新尝试

火花S-Park认为,在产业地产行业,未来有两种企业的发展前景最为广阔,一种是资产管理者,另一种是片区开发者。

前者类似于基金中的GP,依靠专业与资源导入能力,撬动更多产业与政策资源,用尽可能小的代价获取尽可能多的资源掌控力。这方面是中业慧谷之前一直在努力的方向,包括我们之前介绍过的其轻资产平台“中业汇”力图打造的孵化平台、创投与产业基金等——这些方面有很多学习的是张江高科科技投行模式,以及在各地项目层面与地方政府的合作模式创新等。

如今,中业慧谷正在把自己定位为从产业招商引资,到产业促进,再到产业投资的全生命周期的产业运营模式,并希望将此塑造为整个集团面对市场和未来的核心竞争力。

后者则需要更加全面的一二级联动开发能力、区域产业生态构建能力以及与地方政府在更宏观层面的战略合作架构搭建能力,这对中业慧谷来说是一个全新领域,也是未来重点发力方向之一。据了解,中业慧谷目前在镇江与徐州都在进行特色小镇类产品的尝试,作为发掘自身片区开发潜力的试验田。而我们曾重点介绍过的泰州数据湖小镇PPP项目,目前正处于建设当中,预计年末会有一个阶段性的成果呈现。

重资产领域,近期其将在江苏省某三线城市启动一个数字产业园,其思路是采取招商先行策略,与一些大数据产业龙头捆绑进行拓展,再通过产业链上下游带动,使园区快速具备产业氛围;轻资产方面,在近两年逐渐热起来的园区物业服务轻资产化、产业投资等领域,中业慧谷也在积极尝试。

对于产业构建能力获取的对价资源上,我们认为也不妨可以借鉴中业慧谷的柔性发展理念。比如以前房地产形势好,住宅溢价空间高,“产业+配套”模式大行其道,如今住宅价格上涨势头被遏制,完全可以考虑“产业+补贴”或者“产业+特许经营权”等灵活多样的方式。

对于产业地产企业来说,未来要追求的理想模式当然是尽可能不受经济周期波动影响的“稳定刚需型生意”。当下,产业地产行业正处于由粗放型野蛮生长向精细化发展的过度阶段,未来成本管控、产品设计、风险管控、企业文化等精细活,以及人才、资源、数据等要素将扮演越来越重要角色——这里面充满了机会,也横亘着挑战,在这个全新的课题上,我们将会继续寻找能够给行业带来借鉴启示意义、并同时达到安全性与创新性平衡的先行者。


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